kapcsolatlélegzetnyi hírlevélgyorskeresés
Loading
ÉPÍTÉSZEK TAPASZTALATAI

AZ ÜTKÖZÔ KÉT INTERJÚALANYA ROSTÁS ZOLTÁN ÉPÍTÉSZMÉRNÖK, A BUDAPESTI MÛSZAKI EGYETEM ÉPÍTÉSKIVITELEZÉSI TANSZÉKÉNEK OKTATÓJA ÉS NOLL TAMÁS, YBL-DÍJAS ÉPÍTÉSZ, A TEAMPANNON KFT. VEZETÔ ÉPÍTÉSZE. MINDKETTEN RÉSZT VETTEK MÁR PPP-BERUHÁZÁSOKBAN, ROSTÁS ZOLTÁN MINT TANÁCSADÓ, NOLL TAMÁS PEDIG MINT TERVEZÔ, ÍGY MÁS-MÁS SZEMSZÖGBÔL SZEREZHETTEK TAPASZTALATOKAT A KÖZ- ÉS A MAGÁNSZFÉRA EGYÜTTMÛKÖDÉSÉRÔL. KÉRDÉSEINKRE ÍRÁSBAN VÁLASZOLTAK.
Ön szerint mire jó és mire nem jó a PPP?
Rostás Zoltán: Elsôsorban olyan közcélú beruházások végrehajtására, ahol forráshiány lép fel vagy ahol a magánszféra szolgáltatásainak megvásárlásával magasabb színvonalú munka- és életkörülményeket kíván a közösség biztosítani bizonyos csoportok számára. Ez egyaránt igaz lehet a kulturális célú beruházásokra és a börtönökre is. Még olyan helyeken is alkalmazzák, ahol jelentôs és folyamatosan bôvülô igények kielégítését kellett eddig elhalasztani: ilyen a felsôoktatási kollégiumok fejlesztési programja.
Nem alkalmas olyan egyedi beruházások megvalósítására, amelyek esetében nincs társadalmi megegyezésen alapuló preferencia, illetve ha nincs biztosítva a megfelelô szintû és hosszú távú kihasználtság.
Noll Tamás: A PPP-eljárást a jelenlegi körülmények között kifejezetten kényszereljárásnak tartom, amely a hitelezô bankoknak és a befektetôknek kedvez.A befektetô kockázata, ha egyáltalán van, akkor is minimális, a nyereség (amely a konstrukció miatt ellenôrizhetetlen, de olykor kimagaslóan nagy lehet) biztos. A bankok pénzkihelyezése az állami garanciával kockázatmentes. Aki mindezt megfizeti, az az oktatási intézmény, amely sokkal jobban járna, ha hitelt vehetne fel, és abból önmaga végezné el a beruházást és az üzemeltetést.
A PPP keretében megvalósuló létesítményekkel kapcsolatban is sokszor az a vád, mint általában a közbeszerzésekkel, hogy az ajánlatoknál szinte kizárólag csak a határidôk és a költségek érdeklik a döntéshozókat. Pedig a gondos, aprólékosan átgondolt tervezés költségei és a ráfordított idô sokszorosan megtérülnének a kivitelezés és üzemeltetés során. Mivel lehetne biztosítani, hogy a végeredmény (az épület és a szolgáltatás) árarányos és ugyanakkor építészeti szempontból – vizuálisan és funkcionálisan – magas minôségû legyen?
RZ: Az „építészeti minôség” az a fogalom, amelyrôl mindenki beszél, de senki sem tudja pontosan megfogalmazni, mi is az valójában. A felsôoktatási PPP-beruházások esetében az építészeti szempontok érvényesítését azzal érte el a minisztérium, hogy egyrészt többféle formában is pályáztatta (hol külön, hol pedig a megvalósítással egy idôben) az építészeti alkotásokat, másrészt a programok megfogalmazásában a használati, üzemeltetési, esztétikai, anyaghasználati stb. szempontok igényes és pontos megfogalmazásával kívánta biztosítani a minôségi megoldásokat. Az építés, a használat és az üzemeltetés magas színvonala és költséghatékonysága együttesen alkotja a „jó beruházás” fogalmát. Én inkább ezt tartom fontosnak a megfoghatatlan „építészeti minôség” helyett.
A rendszerben van egy önmagából adódó biztosíték: az a cég üzemelteti 20 évig az épületet, aki azt megterveztette és létrehozta. Ha megtakarította (volna) a befektetési költségeket – akkor ezt többszörösen elveszítheti az üzemeltetés többletköltségein.
A minôséget pedig a beruházásonként egyedileg kialakított monitoring rendszer biztosíthatja, amely a havi kifizetések összegét a szolgáltatásban tapasztalt hiányosságok mértékével csökkent(het)i. Ennek kialakítása, mértéke a PPP tárgyalások egyik fontos eleme.
NT: Cégünk eddig három PPP keretében megvalósult beruházásban vett részt. Mindhárom beruházás oktatási létesítmény megépítésére és üzemeltetésére vonatkozott. Eltérés közöttük a szereplôk hozzáállásában és az eljárás lefolytatásának a módjában volt. Valamennyi esetben olyan hiba történt a folyamatban, amely kedvezôtlen irányba, a köz számára hátrányosan térítette el a beruházást. A konkrét eseteket a beruházó felhatalmazása hiányában nem nevezhetem meg, csak a tanulságokat foglalom össze.
Az elsô esetben a PPP beruházás elôkészítésére országos tervpályázat került lebonyolításra, a nyertes terv készítôjével kötött szerzôdést az oktatási intézmény a tenderterv kidolgozására, amely alapját képezte az építési és üzemeltetési PPP közbeszerzési eljárásnak. A folyamat addig a pontig jól mûködött, amíg a kivitelezési tervek készítése nem kezdôdött el. A tervezést már a nyertes cég végeztette, és nagymértékû rugalmassággal írta felül a tender mûszaki követelményeit. A kivitelezési tervek készítését az oktatási intézmény nem elenôrizte megfelelôen, nem állt a tervezô mögé a vitás kérdésekben, így a kivitelezô cég könnyedén érvényesítette akaratát, a beépített szerkezetek és anyagok minôsége az elvárható tartósságot és üzemeltetési elvárásokat biztosító minimumra süllyedt. A folyamatban az építészeti többlet értéke teljes mértékben kiiktatódott.
A második esetben a beruházás elôkészítése a fentihez hasonlóan történt. Az intézmény részletes tendertervet dolgoztatott ki, amely alapján versenyeztette a befektetôket. A tervezés során az intézmény teljes mértékben a tervezô pártján állt, ezért egy adott pontig képviselni lehetett a minôségi szempontokat. A hiba akkor következett be, amikor az építés megindításához szükséges telekcsere (egy önkormányzati telek és egy állami tulajdonú, de az intézmény kezelésében lévô telek) lebonyolítása a bürokrácia útvesztôjében két évre megakadt. Ennyi idô alatt a tendereljárásban rögzített gazdasági környezet megváltozott, ami a teljes mûszaki tartalom átértékeléséhez vezetett. Egy jól induló beruházást a felelôtlen bürokratikus apparátus tett tönkre.
A harmadik esetben a PPP-beruházást nem elôzte meg tervpályázat, a befektetôknek terveket kellett az ajánlathoz mellékelni, amelyet egy nem ismert összetételû zsûri véleményezett. A vélemény semmilyen formában nem befolyásolta a közbeszerzés eredményét, amely kizárólag a pénzügyi ajánlatot pontozta. A kiíró ennek ellenére titkossági követelményt írt elô a tervekre, ugyanakkor elvárta, hogy a terveket egyeztessék a fôépítésszel. A rendkívül ellentmondásos eljárás oda vezetett, hogy annak ellenére, hogy a mi tervünket az ajánlott tervek közé sorolta a szakmai zsûri és a befektetô pénzügyi ajánlata volt a legkedvezôbb, a tervek titkosságát megsértô forma okán a befektetôt kizárták a közbeszerzési eljárásból. Ezután körülbelül évente 100 millió forinttal nagyobb bérleti díjra tett ajánlatra kötött szerzôdést az intézmény. A hibás kiírás és a közbeszerzés szellemétôl idegen, ostoba, formális szemlélet miatt közvetlenül az intézményt, de az adófizetôket is évi 100 millió forint, 20 év alatt kettô milliárd forint veszteség érte.
A magánbefektetô tapasztalt apparátussal rendelkezik, és gondja van rá, hogy a szerzôdések maximálisan védjék az érdekeit és a kockázatait minél alacsonyabbra szorítsák. A másik oldalon lévô önkormányzatoknak kevesebb a tapasztalata, és az elôkészítésre fordítható kerete is korlátozott. Ön mit ajánlana, hogy a beruházásoknál a közérdek jobban érvényesüljön?
RZ: Ettôl a gondolattól már csak egy lépés az „aki nem tudja – az tanítja” szlogen. Ami finoman szólva is butaság. Sok éves tárgyalási tapasztalataim alapján – ahol általában a „semleges sarokban”, szakértôként vettem részt – állíthatom, hogy a közszféra is fel tud mutatni olyan felkészült és elkötelezett szakembereket, mint a magánbefektetôk által felbérelt menedzsergárda. Én szakértôként is nagyon sokat tanultam az OKM Beruházási Fôosztályától, és bizton állítom: olyan szakembereket, mint a Debreceni Egyetem vagy a Corvinus Egyetem beruházásokért felelôs, a tárgyalásokat vezetô fôigazgató-helyettesei a magánszféra is csak ritkán tud felmutatni. Ráadásul az ô elkötelezettségük egyetemeik mellett sokkal szorosabb és belülrôl fakadóbb, mint a céges „csoportépítésen” edzett menedzser társaiké.
Természetesen a másik oldalon is találkoztam kiváló felkészültségû és nagytudású menedzserekkel. Mindezt azért találtam fontosnak elmondani, mert mint oly sok esetben az élet más területén, itt is az emberi szaktudás, lelkesedés, elkötelezettség a minôség záloga.
NT: A közérdek érvényesítésének az eszköze a jó elôkészítés, a legjobb terv kiválasztása, és annak megépítése, az ésszerû, valóban a legkedvezôbb ajánlatot kiválasztani képes közbeszerzési eljárás lenne.
A tervezésben, illetve a projekt elôkészítésében részt vevô szakemberek lépten-nyomon szembesülnek a stratégiai tervezés kérdésével. A közpénzek hatékony elköltése, a fenntartható fejlôdés érdekében szükségesek ezek az elôzetes koncepciók, amelyek a projektek „beágyazódását” biztosítják. Tud-e példát említeni jól beágyazott, a köz- és magánérdek szempontjából kiegyensúlyozott projektre?
RZ: Én – bár közremûködôként elfogult vagyok – ilyennek tartom a felsôoktatási beruházásokat. Az új épületeket és a kollégiumok bôvítési programjait egyaránt.
Nemcsak azért tartom fontosnak, mert a felsôoktatás oly sokszor emlegetett fontosságát bizonyítják, hanem azért is, mert egy igényes értelmiségi generáció felneveléséhez igényes építészeti, tárgyi környezetre van szükség. Nem hiszek abban, hogy lepusztult alagsori laborokban és félhomályos elôadókban át lehet adni a jövô század tudását és az ezzel járó felelôsséget és hitet a tudományban, az emberben. Ahhoz, hogy meg tudjuk teremteni a belsô harmóniát, tudást és rendet, kívül is világosságnak, rendnek és tisztaságnak kell körülvenni a hallgatókat.
NT: Erre nem tudok válaszolni.

Rostás Zoltán építészmérnök, gazdasági mérnök, ingatlangazdálkodó.
A Budapesti Mûszaki Egyetem építéskivitelezési tanszékének mestertanára.
Szakterületei: beruházások tervezése, szervezése; építészeti programok készítése; értékelemzés, döntéstámogatás; ingatlan értékbecslés; PPP projektek elõkészítése.

Noll Tamás 1991 óta a TEAMPANNON Kft. ügyvezetõ igazgatója és építész tervezõje.
Fõbb projektjei és referencia munkái a budapesti STRABAG Irodaház, a MOM-Park lakóépületei, a Magyar Soros Alapítvány központi irodaháza, valamint a Miskolci Északmagyarországi Kereskedelmi Központ.
1997-tôl 1999-ig a Magyar Építész Kamara alelnöke, szakmai tevékenységéért többek között Ybl Miklós díjjal is kitüntették.



JELES NAPOK
 Augusztus 01.
   A szoptatás világnapja
 Augusztus 09.
   Állatkertek napja
 Augusztus 09.
   A bennszülött népek világnapja
 Augusztus 20.
   1989-ben e napon gyilkolták meg elefántcsont-csempészek George Adamsont, Joy Adamson munkatársát és férjét
 Augusztus 06.
   Hirosima-Nagaszaki emléknap
 
© Leveg? Munkacsoport 1991-2006. — Villámposta: szerkeszto@lelegzet.hu
A Lélegzetben megjelent írások és képek egyeztetés után, a forrás és a szerző feltüntetésével közölhet?k más kiadványokban.