kapcsolatlélegzetnyi hírlevélgyorskeresés
Loading
Városromboló banki szabályozás

Magyarországon robbanásszerűen nő a spekulatív ingatlanépítés, ami egyebek mellett növeli az autóhasználatot és kiterjeszti azokat a területeket, melyek a közlekedési dugóktól és légszennyeződéstől szenvednek. Ez a fajta ingatlanfejlesztés nem csupán az egyszerű piaci hatások következtében jött létre. A bankárok és a beruházók közül sokan tudják, hogy amennyiben a hitelezés rosszul megy, a magyar adófizetők megsegítik őket. A mai magyarországi helyzet hasonló a 80-as évek amerikai helyzetéhez, amikor az erélytelen banki szabályozás és a felelőtlen ingatlanhitelezés a "Megtakarítási és Hitelválsághoz" vezettek, ami az amerikai adófizetőknek 500 milliárd dollárjába, azaz fejenként 2000 dollárba került.
Az autókat és a kamionokat azzal támogatják mindenütt a világon, hogy nem kell a használatuk okozta teljes társadalmi költséget megfizetniük. Amerika-szerte nem csupán autópálya-építéssel támogatták az autótulajdonosokat, de az 1980-as években az autópályák mentén elterjedt bevásárlóközpontokért is minden adózó fizetett, amikor megsegítették a bankszektort. Ma a magyar adófizetők ugyanezzel a veszéllyel néznek szembe. A bankok felelőtlenül hiteleznek a bevásárlóközpontok befektetőinek, jól tudván, hogy ha a bevásárlóközpont tönkremegy, az adófizetők kisegítik őket. Magyarországon a helyzetet még súlyosabbá teszi, hogy az ingatlanfejlesztők komoly bevételre tesznek szert a különféle beruházást ösztönző alapokból (és különböző adók elkerüléséből), tekintet nélkül arra, hogy a befektetésnek van-e gazdasági haszna.
1992-ben gyakorlatilag az összes állami tulajdonban levő magyar bank veszteséges volt a keleti blokk gazdasági összeomlása miatt. 1992 és 1996 között a magyar kormány a problémát külföldi tőkebeáramlásból és kincstárjegyek kibocsátásából származó 3 milliárd dollárral hidalta át, amit végül a magyar adófizetők fizetnek meg.
A banki kudarcok nem értek itt véget. 1998-ban az ingatlanspekulációkban résztvevő Postabankot 1 milliárd dolláros tőkeinjekcióval kellett megmenteni. 1999-ben a Reálbankot mentette meg az állam. Bajban van az OTP is, mely a kiskereskedelmi bankszolgáltatások 50%-áért, a háztartási hitelek 90%-áért felelős. Az OTP 1989 előtti hiteleinek több mint 35%-a, az 1993 utáni hiteleinek durván 30%-a és még az új ?piaci kamatozású" hiteleinek is 10%-a behajthatatlan. Néhány szakértő azt állítja, hogy a magyar bankrendszer általános állapota — főként a külföldi tőke beáramlása miatt — javul, ugyanakkor jelentősen megnőtt annak a veszélye, hogy egy ingatlanpiaci válság ismét csődbe viszi a magyar bankokat.
A legtöbb kormány megfelelő banki szabályozással védi adófizetőit. A magyar banki szabályozásnak ezzel szemben számos olyan, a területfejlesztéshez kapcsolódó eleme van, mely alá tudja aknázni a pénzügyi rendszer biztonságát. Több nemzeti pénzügyi szabályozás, beleértve a ?Megtakarítási és Hitelválság" utáni amerikait is, korlátozza az ingatlanok vagy más, könnyen mozgósítható befektetések mennyiségét a banki alaptőkében. Hasonló magyar pénzügyi szabály nem létezik. Több országban szigorú ?tőkemegfelelési követelmények" védik az adófizetőt azáltal, hogy biztosítják, hogy a bank elég tartalékot halmozzon fel arra az esetre, ha az összes betétes pánikszerűen ki akarná venni a pénzét a bankból. De a tőkemegfelelési követelmény szintjének törvényi szabályozása nélkül a könyvelők meg tudják kerülni a szabályt. Amerikában közvetlenül a Megtakarítási és Hitelválság előtt, annak ellenére, hogy a törvény szerint a takarékbankok vagyona a teljes hitelállományuk 5%-át el kellett volna hogy érje, a törvényes kibúvók lehetővé tették, hogy ezt az összeget mindössze 0,15%-ra csökkentsék. Ez azt jelentette, hogy egy befektető 0,15 dollár saját vagyonnal el tudott költeni 99,85 dollárt mások vagyonából spekulatív ingatlanüzletekre. Az Európai Unióban az ún. Tőkemegfelelési Irányelvek (angol rövidítéssel CAD) megvédik az EU adófizetőit a hasonló problémáktól. A Világbank ?Magyarország: úton az Európai Unió felé" című tanulmánya kimondja: ?a CAD által használt szabályok közül sok egyszerűen nem létezik a magyar törvényekben. A magyar kormánynak rendeleteket kellene kibocsátani, melyek részletes szabályokat tartalmaznak a tőkemegfelelésre. ... Félő, hogy nem lesz elég idő e rendeletek megalkotására."
Az amerikai megtakarítási és hitelágazatot sújtotta a banktulajdonosok és ingatlanfejlesztők érdekkonfliktusa is. A fejlesztőknek biztosítandó stabil hitel érdekében a legtöbb országban törvény van arra, hogy a bankok nem birtokolhatnak közvetlenül ingatlanfejlesztő cégeket. Ha egy bank közvetlenül tulajdonosa egy ingatlanfejlesztő társaságnak, különféle csalásokra nyílik lehetőség. Például a 80-as években egy amerikaiüzletember vásárolt egy darab földet 800 000 dollárért, melyből mindössze 80 000 dollár volt a készpénz, aztán megvásárolta Salt Lake Cityi Takarék- és Hitelbankot 10,5 millió dollárért, majd eladta ugyanazt a darab földet a saját bankjának 55 millió dollárért, és zsebre vágta a pénzt. Végül az adófizetők pénzén kellett megmenteni az értéktelen földdarabot birtokló bankot a csődtől. A közép- és kelet-európai országokban vagy nincsenek olyan törvények, melyek tiltanák az ilyen érdekütközést, vagy ahol léteznek, hatástalanok a szervezet átláthatatlansága, a földhivatali bejegyzések nyilvános megtekintésének nehézsége miatt, és mert a névtelen bankszámlák nehézzé teszik a tulajdonos kilétének megállapítását. Az, hogy az utóbbi időben látszólag sokuk eladta, majd visszabérelte az épületeit, figyelmeztető jel arra nézve, hogy a magyarországi bankok bajban vannak, és hogy az ingatlanpiac meredek zuhanás elé néz. A Citybank ugyanezt csinálta a nyolcvanas évek végén, amikor 100 millió dolláros rossz dél-amerikai hitelekből származó hiányát próbálta lefedni. Mivel az ingatlanok a banki mérlegben nem a valós piaci árukkal, inkább a régebbi értékükkel szerepelnek, drámai módon meg lehet növelni a saját tőke értékét azzal, hogy eladják a saját épületeiket, majd azonnal kibérelik. Így biztosítható az előírt tőke-megfelelési mutató. Ha az ingatlanpiac összeomlás előtt áll, akkor ennek a manővernek természetesen még több indoka van: a tőkeveszteséget sokkal inkább a vásárló fogja lenyelni, mint a bank. Néhány bevásárlóközpont-fejlesztő is eladja a létesítményét, hogy azonnal bérbe vegye. Az eladásból származó bevételt pedig a következő bevásárlóközpont építésére fordítják.
A Jones, Lange és LaSalle nemzetközi ingatlantársaság szolgáltatott egy másik bizonyítékot is arra, hogy még több banki probléma várható. Az 1990-es évek közepéig óriási hiány volt az üzleti ingatlanokból Magyarországon. Néhány cég 5—8 év alatt visszakapta a kezdeti befektetését, függetlenül attól, hogy az ingatlant milyen szegényesen gondozta.
Magyarországon a területfejlesztési és -rendezési előírások rendkívül lazák, a helyi önkormányzatok többnyire nem urai a helyzetnek, és sokszor indokulatlanul kedvezményekben részesítik a beruházókat, az adórendszer és a támogatások pedig a zöldmezős beruházásokat részesítik előnyben. Mindennek következtében Budapest és környéke az ingatlanfejlesztők paradicsoma lett. Manapság azonban a Jones, Lange és LaSalle szerint Budapest már "túlépült", az ingatlanok 13,5%-a üresen áll. Magyarországon 530 ezer négyzetméternyi bevásárlóközpont van (Magyar Bevásárlóközpontok Egyesülete — Népszabadság, 2000. 02. 18), ami az egy főre eső négyzetméterek számát tekintve közel annyi, mint az EU tagországaiban, és több mint Ausztriában, Belgiumban és Svájcban (HVG, 99. 11. 13.). További 490 ezer négyzetméternyi új bevásárlóközpontot építenek vagy terveznek a fővárosban. Mire ezek megvalósulnak, szinte elkerülhetetlen lesz az ingatlanárak meredek esése. 1999-ben 210 ezer négyzetméter körüli irodát fejeztek be, amiből 170 ezer maradt üres. Ez a fajta ingatlanfejlesztés értelmetlen Magyarországon, ahol az egy főre jutó nemzeti jövedelem csak az elmúlt évben emelkedett az 1989. évi szintre. Manapság az említetteken kívül további 350 ezer négyzetméternyi, a hatóságok által jóváhagyott ingatlan van tervezés vagy építés alatt. Elegendő bizonyíték van arra, hogy a jelenlegi árakat lehetetlen tartani. Jones Lange és LaSalle ingatlanszakértőinek véleménye szerint a múlt évben 11%-kal csökkentek az irodák bérleti díjai. A bevásárlóközpontok valószínűleg követik ezt az irányzatot. Az üzletek bérleti díjai jelenleg havi 70 és 120 márka között vannak a Mammut I.-ben és évi 430 dollár a West End City Centerben négyzetméterenként. Budapesten még egy banknak is szinte lehetetlen ekkora hasznot realizálni, miközben a bank a legjövedelmezőbb üzlet. Hogyan lesz képes egy kiskereskedő ilyen hatalmas nyereséget termelni?
Nyugaton a bevásárlóközpontok fejlesztői általában megtartják a létesítmény tulajdonjogát, és csak egyes egységeket adnak ki bérlőknek, hogy biztosítsák a megfelelő bérlőösszetételt, az áru- és szolgáltatásválasztékot, amely az üzleti sikerhez szükséges. Budapesten néhány bevásárlóközpontban az egyes üzleteket eladták az üzlettulajdonosoknak. Ez nemcsak azt jelenti, hogy nincs szabályozva a bérlők összetétele, hanem azt is, hogy az eredeti fejlesztő nem kockáztat, ha a beruházás megbukik. Az üzlettulajdonosok pénzt kölcsönöznek a bankoktól, hogy kifizethessék a helyiség árát, és ha megbuknak, akkor nem tudják visszafizetni a kölcsönt. Amennyiben a bankok veszítenek, a magyar adófizetőkön a sor, hogy megfizessék a számlát.
Azt beszélik, hogy ennek leginkább az OTP és a Postabank vannak kitéve, de több más bank is érintett. Egyes bankok kevés tapasztalattal rendelkeznek a kereskedelmi ingatlanok kockázatának megítélésében, mivel a kereskedelmi ingatlanok fejlesztése viszonylag új jelenség Magyarországon.
Budapesten több bevásárlóközpontban a legtöbb új üzlethelyiséget a körúti boltok tulajdonosai vásárolják meg önvédelemből. Félve attól, hogy az új bevásárlóközpontok elhódítják tőlük a vásárlókat, hitelt vesznek fel a régi és az új boltjukra. Azt tervezik, hogy megvárják a forgalom alakulását, és aztán a kevésbé keresett boltot eladják. Máris sok leeresztett redőnyű bolt van a VII. és VIII. kerületben. Várható, hogy vagy a bevásárlóközpontok mennek tönkre, vagy a Nagykörút jó része lesz bedeszkázva, esetleg mindkettő. A boltok eladásának megkezdődésével a kereskedelmi ingatlanok árai valószínűleg zuhanni fognak. Amikor ez bekövetkezik, a bankkölcsönök fedezeti értéke szintén drasztikusan esni fog. Amennyiben sok ilyen üzlet megbukik — és ez elkerülhetetlenül be fog következni —, a bankok fedezeti értéke sokkal kevesebb lesz, mint a kintlévőségeik értéke. Sokan azt jósolják, hogy kiskereskedők ezrei fognak tönkremenni. A legjobbak újra tárgyalják a bérleti díjakat. A nehéz helyzetbe került bankokat ismételten az adófizetőknek kell majd kisegíteni.
Az iparág bennfentesei szerint a spekulációs ingatlanőrület hátterében egyes ingatlanfejlesztő cégek pénzmosása áll. A készpénzt téglára és malterra költve az illegálisan megkeresett pénzt törvényes tőkévé lehet alakítani. Az ilyen befektetők nem igazán törődnek azzal, hogy mennyire nyereséges vagy jól vezetett a vagyonuk, mivel a legnagyobb bevétel a pénzmosásból származik.
Walter Hook
A fenti írás egy rövidített változata a "Városromboló tényezők" című tanulmánynak, amelynek szövege olvasható a Levegő Munkacsoport honlapján.



JELES NAPOK
 Augusztus 01.
   A szoptatás világnapja
 Augusztus 09.
   Állatkertek napja
 Augusztus 09.
   A bennszülött népek világnapja
 Augusztus 20.
   1989-ben e napon gyilkolták meg elefántcsont-csempészek George Adamsont, Joy Adamson munkatársát és férjét
 Augusztus 06.
   Hirosima-Nagaszaki emléknap
 
© Leveg? Munkacsoport 1991-2006. — Villámposta: szerkeszto@lelegzet.hu
A Lélegzetben megjelent írások és képek egyeztetés után, a forrás és a szerző feltüntetésével közölhet?k más kiadványokban.